适用范围：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

1.一般纳税人销售额

（1）一般规定的销售额——差额不含税

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率9%）

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

【提示】差额的内容和单据

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。包括支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

（2）特殊项目的销售额——全额不含税

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

2.预收款的预缴税款

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款在取得预收款的次月纳税申报期内向主管税务机关预缴税款。按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率9%或征收率5%）×预征率3%

适用一般计税方法计税的，按照适用税率价税分离；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率价税分离。

3.进项税

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

4.纳税申报

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

5.发票开具

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。