不动产经营租赁服务增值税征收管理

纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法

纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

1.计税方法和应纳增值税计算

(1)一般纳税人出租不动产

不动产取得时间及位置 征收比率及纳税地点 预缴公式
营改增前取得 选择简易计税方法 异地 按照5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款
向机构所在地主管税务机关申报纳税(5%征收率)
应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
同县(市、区) 向机构所在地主管税务机关申报纳税(5%征收率) ——
营改增前取得
或营改增后取得
一般计税方法 异地 应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款
向机构所在地主管税务机关申报纳税(9%税率)
应预缴税款=含税销售额÷(1+9%)×3%
同县(市、区) 向机构所在地主管税务机关申报纳税(9%税率) ——

(2)小规模纳税人出租不动产

计税方式 征收率 纳税地点
单位出租不动产 5%的征收率 不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税
个体户出租非住房不动产
个体户出租住房 按照5%的征收率减按1.5%计算
其他个人出租住房 按照5%的征收率减按1.5%计算 向不动产所在地主管税务机关申报纳税
【提示】其他个人没有预缴环节;只向税务申报纳税
其他个人出租非住房 5%的征收率
2.出租不动产发票的代开
出租方 承租方 代开增值税发票规定
小规模纳税人中的单位和个体工商户 企事业单位 不能自行开具增值税发票的,可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票
其他个人(自然人) 可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票
其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产,需要向承租方开具增值税发票的,可以由受托单位代其向主管税务机关按规定申请代开增值税发票
各类纳税人 其他个人 不得开具或申请代开增值税专用发票

(六)房地产开发企业不动产经营租赁服务的增值税处理

1.房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产开发企业中的一般纳税人,出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目,应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.房地产开发企业中的小规模纳税人,出租自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。



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