转让不动产增值税征收管理

根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)规定:

1.适用范围

(1)适用于:纳税人转让其取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

(2)不适用于:房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

2.计税方法及应纳税额计算

(1)一般纳税人转让其取得的不动产

①2016年4月30日前取得——选择适用一般计税方法

A.非自建项目:纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款。

以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

B.自建项目:纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款。

以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

项目性质 预缴税款 申报纳税
非自建项目 增值税=转让差额÷(1+5%)×5% 增值税=转让全额÷(1+9%)×9%-进项税额-预缴税款
自建项目 增值税=转让全额÷(1+5%)×5% 增值税=转让全额÷(1+9%)×9%-进项税额-预缴税款

②2016年4月30日前取得——选择简易计税方法

A.非自建项目:以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按5%计算税额向不动产所在地税务机关预缴税款。

B.自建项目:以取得的全部价款和价外费用为销售额,按5%计算税额向不动产所在地税务机关预缴税款。

项目性质 预缴税款 申报纳税
非自建项目 增值税=转让差额÷(1+5%)×5% 增值税=转让差额÷(1+5%)×5%-预缴(一次到位)
自建项目 增值税=转让全额÷(1+5%)×5% 增值税=转让全额÷(1+5%)×5%-预缴(一次到位)

转让差额=取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价(以下相同)。

③2016 年5 月1 日后取得——适用一般计税方法

A.非自建项目:取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款。

以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

B.自建项目:纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款。

以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

项目性质 预缴税款 申报纳税
非自建项目 增值税=转让差额÷(1+5%)×5% 增值税=转让全额÷(1+9%)×9%-进项税额-预缴税款
自建项目 增值税=转让全额÷(1+5%)×5% 增值税=转让全额÷(1+9%)×9%-进项税额-预缴税款

(2)小规模纳税人转让其取得的不动产的(除个人转让其购买的住房),适用简易计税方法计税,计税规则归纳为:

来源 计税依据 征收率 纳税地点
直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等 以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 5% 除其他个人之外的小规模纳税人,向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税;其他个人向不动产所在地主管税务机关申报纳税
自建 以取得的全部价款和价外费用为销售额

3.个人转让其购买的住房

(1)个人转让其购买的住房,按照有关规定全额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

(2)个人转让其购买的住房,按照有关规定差额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

住房性质 购买不足2年(炒房) 购买超过2年(含2年)
北上广深 其他地区
普通住房 全额征收5%增值税 免征增值税 免征增值税
非普通住房 (卖出价-买入价)÷(1+5%)×5%

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区——非“北上广深”只有2年的征免界限。

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京、上海、广州和深圳——“北上广深”还要增加2年以上非普通住房差额计税规定。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。

其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。

4.扣减价款的凭证要求

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则,不得扣除。

上述凭证是指:

(1)税务部门监制的发票。

(2)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

(3)国家税务总局规定的其他凭证。

纳税人转让不动产,按照有关规定差额缴纳增值税的,如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票,可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料,进行差额扣除。

【相关链接】纳税人以契税计税金额进行差额扣除的,按照下列公式计算增值税应纳税额:

①2016年4月30日及以前缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)]÷(1+5%)×5%

②2016年5月1日及以后缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)÷(1+5%)-契税计税金额(不含增值税)]×5%

5.发票的开具

(1)小规模纳税人转让其取得的不动产,不能自行开具增值税发票的,可向不动产所在地主管税务机关申请代开。

(2)纳税人向其他个人转让其取得的不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票。

6.其他问题

纳税人转让其取得的不动产,向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。



内容版权声明:文章内容仅供学习参考,如涉及版权请与本站联系删除。

转载注明出处:http://www.minixx.cn/html/fagui/zzs/210.html